Golden Visa

 GOLDEN VISA

Η λεγόμενη “Golden Visa” στην Ελλάδα είναι πρόγραμμα που δίνει άδεια διαμονής σε πολίτες εκτός ΕΕ αν κάνουν συγκεκριμένη επένδυση — κυρίως σε ακίνητα.

Σήμερα (2026), τα βασικά ποσά είναι:

€800.000 σε περιοχές υψηλής ζήτησης:

Αθήνα / Αττική

Θεσσαλονίκη

Μύκονος

Σαντορίνη

μεγάλα νησιά με πληθυσμό άνω των 3.100 κατοίκων

€400.000 στην υπόλοιπη Ελλάδα

€250.000 μόνο σε ειδικές περιπτώσεις, π.χ.:

μετατροπή επαγγελματικού χώρου σε κατοικία

αναπαλαίωση διατηρητέου κτιρίου

Πώς λειτουργεί

Ο επενδυτής:

αγοράζει ακίνητο ή κάνει άλλη επιλέξιμη επένδυση,

υποβάλλει αίτηση,

παίρνει άδεια διαμονής 5 ετών,

και μπορεί να την ανανεώνει όσο κρατά την επένδυση.

Τι δικαιώματα δίνει

Η Golden Visa δίνει:

νόμιμη διαμονή στην Ελλάδα,

ελεύθερη μετακίνηση στη ζώνη Σένγκεν,

δυνατότητα να συμπεριληφθούν σύζυγος και παιδιά,

χωρίς υποχρέωση μόνιμης παραμονής στην Ελλάδα.

Στην ουσία πληρωνει και γίνεται Ευρωπαίος πολίτης 

Η “golden visa” ή residency-by-investment υπάρχει σε αρκετές χώρες, αλλά τα ποσά και τα δικαιώματα διαφέρουν πολύ.

Ευρώπη

Οι πιο γνωστές επιλογές σήμερα είναι:

Χώρα

Ελάχιστη επένδυση

Τι παίρνεις

Ελλάδα 

€250k–€800k

Άδεια διαμονής + Σένγκεν

Δλδ σχεδόν ότι ο Ευρωπαίος πολίτης 

Portugal

€250k–€500k

Residency + πιθανή υπηκοότητα μετά από χρόνια

Cyprus

περίπου €300k

Μόνιμη διαμονή

Italy

από €250k

Investor visa

Malta

από ~€170k + ενοίκιο/αγορά

Residency

Hungary

από €250k

Residency μέσω funds

Η Spain έκλεισε το πρόγραμμα golden visa το 2025. 

Οι περισσότερες ευρωπαϊκές golden visas δεν δίνουν άμεσα διαβατήριο, αλλά άδεια διαμονής και πιθανή πορεία προς υπηκοότητα μετά από 5–10 χρόνια. 

Αμερική (ΗΠΑ)

Οι United States δεν έχουν “golden visa” με το ευρωπαϊκό μοντέλο.

Το αντίστοιχο πρόγραμμα είναι το EB-5 Immigrant Investor Program.

Συνήθως απαιτεί:

περίπου $800.000 σε ειδικές περιοχές ανάπτυξης (TEA),

ή περίπου $1.050.000 σε κανονική επένδυση,

μαζί με δημιουργία θέσεων εργασίας. 

Το EB-5 μπορεί να οδηγήσει σε:

green card,

μόνιμη διαμονή,

και αργότερα αμερικανική υπηκοότητα.

Είναι όμως αρκετά πιο αυστηρό και ακριβό από τα ευρωπαϊκά προγράμματα.

Αυστραλία

Η Australia είχε παλιότερα το “Significant Investor Visa”, αλλά η χώρα περιόρισε/άλλαξε έντονα αυτά τα προγράμματα τα τελευταία χρόνια.

Τα ποσά ιστορικά ήταν γύρω στα:

AUD 5 εκατομμύρια+ επενδύσεις,

μέσω εγκεκριμένων funds και επιχειρήσεων.

Η Αυστραλία πλέον είναι πολύ πιο επιλεκτική και δεν θεωρείται “εύκολη” golden visa χώρα όπως η Ελλάδα ή η Πορτογαλία. 

Οι πιο “φθηνές” επιλογές σήμερα στην Ευρώπη

Από τις βασικές χώρες:

Ελλάδα  → από €250k σε ειδικές περιπτώσεις

Hungary → από €250k

Malta → χαμηλότερο entry cost αλλά με διάφορες χρεώσεις

Portugal → πιο ακριβή αλλά θεωρείται από πολλούς η καλύτερη για μελλοντική ευρωπαϊκή υπηκοότητα. 

Πολλοί άνθρωποι από χώρες εκτός ΕΕ — όπως:

Lebanon

Syria

China

Turkey

Iran

Την τελευταία περίοδο πάνω από 1000 Ιρανοι έχουν εγκατασταθεί την χώρα μας μέσω της γκολντεν.

Όλοι οι παραπάνω 

έχουν αγοράσει ακίνητα στην Ελλάδα  μέσω του προγράμματος Golden Visa. ειδικά οι Ισραηλινοί 

Οι βασικοί λόγοι είναι συνήθως:

πρόσβαση στην Ευρώπη και στη Σένγκεν,

“ασφάλεια” για την οικογένεια,

πολιτική ή οικονομική αστάθεια στη χώρα τους,

επένδυση σε ακίνητα,

δυνατότητα να έχουν ένα “δεύτερο σπίτι” στην ΕΕ. 

Ειδικά:

οι Κινέζοι ήταν για χρόνια η μεγαλύτερη ομάδα επενδυτών,  ενώ τα τελευταία χρόνια αυξήθηκαν πολύ οι αιτήσεις από Τούρκους, Ισραηλινούς, Λιβανέζους και άλλους από Μέση Ανατολή λόγω οικονομικών και γεωπολιτικών εξελίξεων. 

Αυτός είναι και ένας λόγος που σε περιοχές της Αθήνας βλέπουμε 

πολλές αγορές ακινήτων από ξένους επενδυτές,

Airbnb,

πολυκατοικίες που αγοράστηκαν για Golden Visa,

και αύξηση τιμών σε ορισμένες γειτονιές. 

Έτσι σε περιοχές όπου οι τιμές κατοικίας ανέβηκαν πολύ και οι ντόπιοι δυσκολεύονται να αγοράσουν ή να νοικιάσουν σπίτι.

Η κριτική συνήθως λέει ότι:

όταν μεγάλος αριθμός ακινήτων αγοράζεται αποκλειστικά για visa ή επενδυτική αποθήκευση κεφαλαίου,

τότε η κατοικία μετατρέπεται από κοινωνικό αγαθό σε χρηματοοικονομικό προϊόν,

και σταδιακά μέρος της αγοράς περνά σε ξένα επενδυτικά κεφάλαια ή εύπορους ξένους αγοραστές.

Από αυτή τη σκοπιά, κάποιοι χρησιμοποιούν όρους όπως:

“ξεπούλημα”,

“οικονομικός αποικισμός”,

ή “απαλλοτρίωση μέσω αγοράς”.

Άλλοι όμως διαφωνούν με αυτόν τον χαρακτηρισμό και λένε ότι:

οι αγορές γίνονται νόμιμα,

το κράτος εισπράττει φόρους,

δημιουργείται οικονομική δραστηριότητα,

και χωρίς ξένα κεφάλαια η αγορά μετά την κρίση θα είχε μείνει παγωμένη.

Η συζήτηση δεν είναι μόνο ελληνική. Παρόμοιες αντιδράσεις υπήρξαν σε:

Portugal,

Spain,

Canada,

Australia,

όπου οι κυβερνήσεις έβαλαν περιορισμούς επειδή αυξήθηκαν οι τιμές ακινήτων και υπήρξε κοινωνική πίεση.

Ο όρος “επένδυση” εδώ είναι οικονομικός όρος: σημαίνει ότι εισέρχεται ξένο κεφάλαιο στη χώρα.

Το αν αυτό ωφελεί τελικά την κοινωνία ή βλάπτει την πρόσβαση των κατοίκων στη στέγη είναι πολιτική και κοινωνική συζήτηση, όχι κάτι στο οποίο υπάρχει καθολική συμφωνία.

Εσείς τι λέτε ;;